Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik değişimler ve gayrimenkul değerlerindeki artış, kiraya verenler ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları artırmış; bu durum "kira tespit davalarını" hukuk gündeminin ilk sıralarına taşımıştır. Bu makalede, kira bedelinin belirlenmesi sürecini, yasal şartları ve Yargıtay’ın konuya yaklaşımını temel düzeyde ele alacağız.

1. Kira Tespit Davası Nedir

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345 uyarınca, tarafların kira bedelinde anlaşamaması durumunda, mahkeme aracılığıyla kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir.

2. Dava Açma Şartları ve Zamanlaması

Kira tespit davası açabilmek için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve davayı açmakta hukuki yarar olmalıdır.

30 Gün Kuralı (TBK m. 345): Yeni kira döneminde belirlenecek bedelin o dönemin başından itibaren geçerli olması için; davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmiş olması gerekir. 

Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yapılan yasal düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

3. Yargıtay Kararları Işığında Uygulama Notları

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kira tespit davalarında izlenecek usulü netleştirmiştir:

Eski Kiracı İndirimi (Hak ve Nesafet İndirimi): Yargıtay, emsal rayiç bedeller belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması sebebiyle belirlenen bedelden makul bir indirim (genellikle %10-%20) yapılması gerektiğini vurgular.

İlgili Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5480 K. 2019/79 T. 15.01.2019 sayılı kararında “18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde hüküm kurulmuş ve 5 yıl geçtikten sonra rayiç bedel üzerinden tespit yapılacağını ancak hakkaniyet indiriminin ihmal edilmemesi gerektiğini belirtmiştir.

Emsal Karşılaştırması: Kira bedelinin tespitinde sadece taşınmazın durumu değil, çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri de titizlikle incelenmelidir.

İlgili Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/3893 K. 2018/514 T. 23.01.2018 sayılı kararında,“Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, Gelir Vergisi Kanundan yararlanılmak suretiyle, emsal araştırması yapılmadan, taşınmazın aylık kira bedelinin 20.840 TL olacağı açıklanmıştır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun olarak saptanması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.” şeklinde hüküm kurulmuş ve emsal araştırmasının kira tespitindeki kritik önemine değinmiştir.

Kira Uyarlama Davası ile Farkı: Kira tespit davası periyodik artışlarla ilgiliyken; uyarlama davası (TBK m. 138), öngörülemeyen olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz vb.) açılır. Bu nedenle açılacak davanın hukuki niteliğinin saptanması ve netleştirilmesi önem arz etmektedir. 

İlgili Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,   2017/8219 E.  ,  2019/5397 K. 13.06.2019 T. sayılı kararında “Olayımızda ise, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde davacının talebi kira bedelinin uyarlanmasından çok kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılarak, 6098 Sayılı TBK’nun 345.maddesinde yer alan dava açma süresine ilişkin düzenlemeler de dikkate alınmak suretiyle 11.07.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine yönelik bir karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ve yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kira uyarlama davası olarak görülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde hüküm kurulmuş ve kira tespit davası içerikli davanın kira uyarlama davası olarak hükme bağlanamayacağı, kira tespit davası ile kira uyarlama davasının amaç, şart ve sonuçları itibariyle farklı dava türleri olduğunu; hâkimin talebin hukuki niteliğini doğru belirlenmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. 

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Özetle; kira tespit davaları, özellikle 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte mülk sahiplerine kira bedelini piyasa koşullarına (rayiç bedele) çekme imkanı tanırken; kiracıları da "hak ve nesafet indirimi" ile koruma altına alan dengeli bir mekanizmadır. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve sürelerin (30 gün kuralı) doğru takibi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

NOT: Bu makalede yer alan bilgiler, genel nitelikte hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup; hiçbir şekilde hukuki danışmanlık, yönlendirme veya avukat–müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçeriğin hazırlanmasında yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları esas alınmış olmakla birlikte, mevzuat değişiklikleri, içtihat farklılıkları ve somut olayın özelliklerine göre hukuki sonuçlar değişiklik gösterebilir.

Her uyuşmazlık, kendine özgü koşullar içerdiğinden; bu yazıda yer alan bilgilerin, kişisel veya kurumsal hukuki sorunlara doğrudan uygulanması hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira tespit davası veya diğer hukuki süreçler bakımından somut durumunuza uygun hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir.

                         © Av. Ömer Faruk Akbaş – Tüm hakları saklıdır.